スケルトンからの内装工事のポイント〔飲食店開業マニュアル〕

スケルトンで物件を取得したら必要になるのが内装工事。
どんなことが必要なのか、予算はどれくらいなのか。気になる項目をみていきたいと思います。

スケルトンで物件取得のメリット・デメリット

スケルトンからの店舗作りにおいて、メリット・デメリットを考えます。

メリット

思い通りの店づくりができる

居抜きの場合、前テナントの内装があるため、どの業態でもOKというわけにはいかないところ。スケルトンは一からつくる魅力と自由度があり、思い通りの店づくりが可能です。

前テナントのイメージを引き継がなくて済む

前テナントが営業不振などで閉店した場合、居抜きで前テナントの内装を利用すると、そのままネガティブなイメージを引き継いでしまうことが考えられます。その点スケルトンだと印象が変わるため、イメージを払拭できるでしょう。

設備の管理がしやすい

居抜きの場合「既存設備を何年使用したか」の記録がないパターンが多いです。いざ営業してみると、設備がうまく作動しないケースも見受けられます。その点新設だと保証期間やメーカーも明確で安心です。

デメリット

開店までに時間がかかる

どの状態で物件を取得したかによりますが、イメージの打ち合わせ、内装や設備工事を行う必要がある為、当然オープンまでに時間がかかります。
オーナーとの交渉次第ですが、当然に工事期間も賃料は発生します。契約前に「工事期間中のフリーレント」など相談してみるのもよいかもしれません。

開店予算に余裕がない場合は、居抜き物件を検討した方がよいでしょう。また最初は飲食店として認知させることが必要ですので、お店の宣伝もしっかりと準備し、力を入れる必要があるでしょう。

どんな工事が必要なのか

大きく費用のかかる部分を抑えておきましょう。

電気工事 (約80~120万円)

分電盤や配線工事などです。また業態によりますが、大型の冷蔵庫などを使用する業態の場合、元の電気容量が足らず、別途で引き込み工事が必要な場合もあります。内見の際には電気容量も確認しておくとよいでしょう。

給排水工事 (約60~120万円)

上下水の配管を厨房へ引き込む工事です。飲食店特有のものとして、グリストラップの設置と床の防水工事が必要になってくることが多いです。

グリストラップとは

厨房からの排水をそのまま下水に流さず、一度トラップに溜めて、油や生ごみを回収する装置のこと

床防水とは

床を防水にすることで床を水で流しながら清掃することが可能になります。
本格的なフードメニューを提供することがなければ、ここまでの工事は必要ないでしょう。

ガス工事 (約30~40万円)

配管工事が必要です。ガスボンベからガスが供給されている建物の場合は必要ないですが、都市ガスを使う場合、建物にガスの引き込みがないと新たに全面道路から引き込みの必要があります。
内見の際には確認しておくとよいでしょう。

空調設備工事

エアコンや室外機の設置です。室外機の設置場所によっては費用がかさむ場合もあります。
15~20坪程度の物件で、約80120万円といったところです。

その他の工事

軽鉄・ボード工事、内装・家具工事、サイン看板工事などまた厨房設備機器をそろえる費用も、工事費の大きな部分を占めます。中古品やリースなども検討しましょう。
焼肉店はダクト工事や排煙設備工事も追加でかかってきます。
大きくは触れませんが、路面店の場合は特にファサード外装もこだわりたい部分になるかと思いますので、内装とは別に費用がかかると思った方がよいでしょう。

内装・設備工事にかかる費用~業態別、坪単価目安~

  • カフェ:坪1525万円

  • レストラン・中華・バル・居酒屋:坪2540万円

  • 和食店:坪3550万円

  • 焼肉店:坪50万円~

上記は、あくまでも目安であって、坪数が小さいほど(※)単価としては高くなります。
(※)作業スペースの問題や、大口の工事の方が価格交渉しやすいため

工事を発注するときは少しでも安いところに発注できるように、いくつかの施工業者から見積もりを取得しましょう。工事の適正価格を知るのにも有効です。ですが、あまりに安いところは「必要な工事が見積もりに入っていなかった」なんてこともありますので見積もり内容の精査は必要です。

設計が終わったら工事の着手の前に確認を

保健所の検査項目

専門の施工業者へ依頼すれば問題はないかと思いますが、いざ施工が終わって営業許可書の取得でつまずいては大変です。最後に保健所の検査項目に簡単に触れてみます。

  1. 内壁・床が掃除しやすいか
  2. 天井の配管がむき出しになっていないか
  3. 厨房と飲食スペースが仕切られているか
  4. ねずみや害虫に対しての対策をしているか
  5. 店内の換気に問題はないか
  6. 冷蔵庫など厨房設備に問題はないか
  7. 更衣室が確保されているか
  8. 顧客、従業員用の手洗い設備があるか
  9. 厨房内にふた付きのごみ箱があるか
  10. 食器類を清潔に保管できる扉付きの食器棚があるか
  11. シンクは基準を満たしているか
  12. 給湯設備はあるか

取得までの期間

工事完了の1週間ほど前には申請をし、検査後許可証の発行までは1週間ほど。 申請から取得まで2~3週間ほどかかりますので、オープン日まで余裕を持ったスケジュールで申請しましょう。

さいごに

以上、スケルトンで物件を取得した場合の必要な工事について触れてみました。居抜きと比べて自由度は高いですが、お金と時間がかかります。開店予算と検討し、余裕のない場合は、居抜き物件も検討してみてください。

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この記事を書いた人

いまい

以前は建築・不動産業界に勤務。
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